Η σημερινή οικονομική κατάσταση έχει επηρεάσει αρνητικά τόσο τις τιμές πώλησης των ακινήτων όσο και τις τιμές των μισθωμάτων. Το ακίνητο ενώ για τους Έλληνες αποτελούσε........
το πολυπόθητο αγαθό ( 84,6% το ποσοστό ιδιοκτησίας στην Ελλάδα ) και το ασφαλέστερο μέσω επένδυσης των οικονομιών μιας ζωής, πλέον για πολλούς ιδιοκτήτες αποτελεί βραχνάς λόγω καταβολής των νέων πρωτόγνωρων φόρων που διώκουν την ακίνητη περιουσία , όσο και το άγχος είσπραξης των μισθωμάτων από τους ενοικιαστές. Δεν είναι λίγοι οι Έλληνες που επένδυσαν τις οικονομίες μιας ζωής ( εφάπαξ ) σε ένα ακίνητο με σκοπό να έχουν ένα εισόδημα αργότερα συμπληρωματικό – βοηθητικό ή ακόμη για να εξασφαλίσουν τις σπουδές των παιδιών τους μισθώνοντας την ακίνητη περιουσία τους.
Μη ξεχνάμε ότι δεν είναι και λίγοι οι ιδιοκτήτες που επένδυσαν τα χρήματα τους σε κάποιο ακίνητο που για να το αποκτήσουν προέβησαν στην δανειοδότηση του υπολειπόμενου τιμήματος, με σκοπό να μισθώσουν το ακίνητο και με το μίσθωμα να μπορούν να ανταπεξέρθουν στις δανειακές τους υποχρεώσεις.
Οι ιδιοκτήτες που κατάφεραν έως και το 2010 να έχουν εξοφλήσει τις δανειακές τους υποχρεώσεις για την απόκτηση της ιδιοκτησίας τους που εκμισθώνουν είναι τυχεροί εν μέρη, οι ιδιοκτήτες που ακόμη και σήμερα έχουν δανειακές υποχρεώσεις για την εκμισθωμένη ιδιοκτησίας τους , εύχονται να πέσουν σε καλό ενοικιαστή και να μην αντιμετωπίσουν προβλήματα .
Δεν είναι λίγες οι φορές που πλέον οι ιδιοκτήτες των ακινήτων, ζητούν οικονομικά στοιχεία από τον ενδιαφερόμενο μισθωτή ή κάνουν πολλές ερωτήσεις για την επαγγελματική κατάσταση του ενδιαφερόμενου ώστε να νιώσουν σίγουροι για τη δυνατότητα του καταβολής του μηνιαίου μισθώματος.
Δεν είναι λίγες οι φορές που πλέον οι ιδιοκτήτες των ακινήτων, ζητούν οικονομικά στοιχεία από τον ενδιαφερόμενο μισθωτή ή κάνουν πολλές ερωτήσεις για την επαγγελματική κατάσταση του ενδιαφερόμενου ώστε να νιώσουν σίγουροι για τη δυνατότητα του καταβολής του μηνιαίου μισθώματος.
Στις μέρες μας , ειδικότερα μετά την υπερ φορολόγηση των μισθωμάτων σε συνάρτηση με την προκαταβολή φόρου για την επόμενη χρονιά , πολλοί ιδιοκτήτες που δεν έχουν εισπράξει τα μισθώματα τους από τον μισθωτή, έχουν επιλέξει πολλές φορές να παραχωρούν τις απαιτήσεις τους στο Ελληνικό Δημόσιο- Εφορία για να μη φορολογηθούν για μισθώματα που δεν έχουν εισπράξει.
Από τους περίπου 1.000.000 ιδιοκτήτες που δήλωναν εισοδήματα από ενοίκια, σήμερα σχεδόν 300.000 έχουν βγει εκτός αφού είναι ξενοίκιαστα τα ακίνητά τους. Από τους υπόλοιπους 700.000, ποσοστό 20%, δηλαδή 140-150.000 αναγκάζονται να εκχωρούν τα ενοίκια στην εφορία, αφού ούτε τα εισπράττουν από ενοικιαστές που δεν έχουν να πληρώσουν, ούτε περιμένουν να τα εισπράξουν, ενώ και θα αναγκαστούν να πληρώσουν φόρο για εισοδήματα που δεν έχουν.
Από τους περίπου 1.000.000 ιδιοκτήτες που δήλωναν εισοδήματα από ενοίκια, σήμερα σχεδόν 300.000 έχουν βγει εκτός αφού είναι ξενοίκιαστα τα ακίνητά τους. Από τους υπόλοιπους 700.000, ποσοστό 20%, δηλαδή 140-150.000 αναγκάζονται να εκχωρούν τα ενοίκια στην εφορία, αφού ούτε τα εισπράττουν από ενοικιαστές που δεν έχουν να πληρώσουν, ούτε περιμένουν να τα εισπράξουν, ενώ και θα αναγκαστούν να πληρώσουν φόρο για εισοδήματα που δεν έχουν.
Φανταστείτε να έχετε κάποιο εμπορικό κατάστημα που να μισθώνεται 3.000 – 5.000 ευρώ / μήνα , αντιλαμβάνεστε ότι η εφορία που θα πρέπει να καταβληθεί δεν είναι αμελητέα ( 11-33% ) , ενώ τα έξοδα πλέον διατήρησης της ιδιοκτησίας δεν είναι καθόλου αμελητέα .
Πάντως, η κατάσταση που επικρατεί στον τομέα των ενοικίων είναι δραματική παρά τις μειώσεις που έχουν επέλθει και που κινούνται από 20% έως 50% αλλά και τους διακανονισμούς που γίνονται μεταξύ ιδιοκτητών που δε θέλουν να βλέπουν ξενοίκιαστη την περιουσία τους και επιχειρηματιών όταν αφορά καταστήματα και γραφεία. 200.000 ενοικιαστές καθυστερούν να πληρώσουν τα ενοίκια τους από ένα μήνα έως ένα χρόνο, ενώ μόλις 1 στους 5 ενοικιαστές είναι απόλυτα συνεπής πληρώνοντας κανονικά το ενοίκιο και τους λογαριασμούς. Το 2012 παρατηρήθηκε αύξηση στα φέσια κατά 15 % – 20 %.
Ταυτόχρονα, δεν είναι λίγοι οι ενοικιαστές που φεύγουν εν μια νυκτί χωρίς να τους αντιληφθούν οι ιδιοκτήτες που πολλές φορές δεν κατοικούν στην ίδια περιοχή, αφήνοντας πίσω τους φέσια τόσο στα ενοίκια όσο και στα κοινόχρηστα τα οποία τα επιβαρύνεται ο ιδιοκτήτης του ακινήτου.
Οι ιδιοκτήτες πλέον έχουν να επιλέξουν είτε να ξεχάσουν τα χρωστούμενα μισθώματα , είτε να οδηγηθούν στην Νομική οδό ζητώντας νομική προστασία από τους δικηγόρους τους. Αξίζει να αναφέρουμε ότι στο 1ο τρίμηνο του 2011 είχαν κινηθεί διαδικασίες για 4.000 εξώσεις , όταν για όλο το 2010 οι αντίστοιχες αιτήσεις ήταν 8.500.
Αν ο ιδιοκτήτης επιλέξει τη Νομική οδό, υπάρχουν δύο δυνατότητες: είτε να ασκήσει αγωγή για την απόδοση του μισθίου και την καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων, είτε να υποβάλλει αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και καταβολής οφειλομένων μισθωμάτων. Στην περίπτωση της διαταγής απόδοσης μισθίου η διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθηθεί και το κόστος που συνεπάγεται έχει ως εξής:
Αρχικά απαιτείται εκ του νόμου η σύνταξη και η αποστολή εξωδίκου, δια του οποίου θα τάσσεται στον μισθωτή προθεσμία 15 τουλάχιστον ημερών προκειμένου να εξοφλήσει. Μετά την πάροδο της ταχθείσης προθεσμίας και εφόσον ο μισθωτής δεν εξόφλησε την οφειλή του μπορεί ο μισθωτής δια του πληρεξουσίου δικηγόρου του να υποβάλει αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και πληρωμής οφειλομένων μισθωμάτων.
Πάντως, η κατάσταση που επικρατεί στον τομέα των ενοικίων είναι δραματική παρά τις μειώσεις που έχουν επέλθει και που κινούνται από 20% έως 50% αλλά και τους διακανονισμούς που γίνονται μεταξύ ιδιοκτητών που δε θέλουν να βλέπουν ξενοίκιαστη την περιουσία τους και επιχειρηματιών όταν αφορά καταστήματα και γραφεία. 200.000 ενοικιαστές καθυστερούν να πληρώσουν τα ενοίκια τους από ένα μήνα έως ένα χρόνο, ενώ μόλις 1 στους 5 ενοικιαστές είναι απόλυτα συνεπής πληρώνοντας κανονικά το ενοίκιο και τους λογαριασμούς. Το 2012 παρατηρήθηκε αύξηση στα φέσια κατά 15 % – 20 %.
Ταυτόχρονα, δεν είναι λίγοι οι ενοικιαστές που φεύγουν εν μια νυκτί χωρίς να τους αντιληφθούν οι ιδιοκτήτες που πολλές φορές δεν κατοικούν στην ίδια περιοχή, αφήνοντας πίσω τους φέσια τόσο στα ενοίκια όσο και στα κοινόχρηστα τα οποία τα επιβαρύνεται ο ιδιοκτήτης του ακινήτου.
Οι ιδιοκτήτες πλέον έχουν να επιλέξουν είτε να ξεχάσουν τα χρωστούμενα μισθώματα , είτε να οδηγηθούν στην Νομική οδό ζητώντας νομική προστασία από τους δικηγόρους τους. Αξίζει να αναφέρουμε ότι στο 1ο τρίμηνο του 2011 είχαν κινηθεί διαδικασίες για 4.000 εξώσεις , όταν για όλο το 2010 οι αντίστοιχες αιτήσεις ήταν 8.500.
Αν ο ιδιοκτήτης επιλέξει τη Νομική οδό, υπάρχουν δύο δυνατότητες: είτε να ασκήσει αγωγή για την απόδοση του μισθίου και την καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων, είτε να υποβάλλει αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και καταβολής οφειλομένων μισθωμάτων. Στην περίπτωση της διαταγής απόδοσης μισθίου η διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθηθεί και το κόστος που συνεπάγεται έχει ως εξής:
Αρχικά απαιτείται εκ του νόμου η σύνταξη και η αποστολή εξωδίκου, δια του οποίου θα τάσσεται στον μισθωτή προθεσμία 15 τουλάχιστον ημερών προκειμένου να εξοφλήσει. Μετά την πάροδο της ταχθείσης προθεσμίας και εφόσον ο μισθωτής δεν εξόφλησε την οφειλή του μπορεί ο μισθωτής δια του πληρεξουσίου δικηγόρου του να υποβάλει αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και πληρωμής οφειλομένων μισθωμάτων.
Το κόστος ανέρχεται περίπου στα 200 ευρώ (αμοιβή δικηγόρου και δικαστικού επιμελητή, η οποία μπορεί να είναι και μεγαλύτερη ανάλογα με το που θα πρέπει να επιδοθεί το εξώδικο).
Εν συνεχεία για μισθώματα μέχρι του ποσού των 600 ευρώ θα πρέπει να υποβληθεί αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων η οποία εν συνεχεία θα πρέπει να επιδοθεί στο μισθωτή. Μετά την πάροδο είκοσι ημερών η διαταγή αποτελεί εκτελεστό τίτλο. Το συνολικό κόστος της διαδικασίας , συμπεριλαμβανομένου και του κόστους σύνταξης και επίδοσης του εξωδίκου, ανέρχεται περίπου στα 400 ευρώ .
Αν το μίσθωμα ξεπερνά τα 600 ευρώ η αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου θα πρέπει να υποβληθεί ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου ενώ το συνολικό κόστος της διαδικασίας, συμπεριλαμβανομένου του κόστους για τη σύνταξη και επίδοση εξωδίκου, διαμορφώνεται πλέον στο ποσό των 550 ευρώ.
Σε περίπτωση που δεν είναι δυνατό να εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου και καταβολής οφειλομένων μισθωμάτων, θα πρέπει να ασκηθεί αγωγή ενώπιον του αρμόδιου Δικαστηρίου.
Θα πρέπει στις περισσότερες περιπτώσεις να προηγηθεί η σύνταξη και επίδοση εξωδίκου δια του οποίου θα καταγγέλλεται η μισθωτική σύμβαση. Το σχετικό κόστος όπως προαναφέρθηκε ανέρχεται στο ποσό των 200 ευρώ περίπου.
Εν συνεχεία, για μισθώματα μέχρι του ποσού των 600 ευρώ θα πρέπει να ασκηθεί αγωγή ενώπιον του Ειρηνοδικείου. Το συνολικό κόστος για τη συζήτηση της αγωγής και την επίδοση της σχετικής απόφασης στο μισθωτή ανέρχεται περίπου στο ποσό των 400 ευρώ.
Για μισθώματα άνω των 600 ευρώ η σχετική αγωγή θα πρέπει να ασκηθεί ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου. Σε αυτή την περίπτωση το σχετικό κόστος κυμαίνεται ανάλογα με το μηνιαίο μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί από 750 ευρώ μέχρι 1.200 ευρώ.
Εφόσον , πραγματοποιηθούν όλες άνωθεν διαδικασίες και δεν έχει πραγματοποιηθεί η εξόφληση, τότε πρέπει να προβεί σε διαδικασίες κατασχέσεις δια χειρός τρίτου κοινοποιώντας την απόφαση στα Τραπεζικά Ιδρύματα με το ανάλογο κόστος από τον δικαστικό επιμελητή , ενώ αν και πάλι δεν υπάρξει αποτέλεσμα διότι δεν υπάρχουν καταθέσεις που να καλύπτουν το ποσό της οφειλής , θα πρέπει να προβεί με το δικηγόρο του σε έλεγχο στα υποθηκοφυλακεία με σκοπό να ελέγξει αν υπάρχει ακίνητη περιουσία ώστε να οδηγηθεί σε κατάσχεση . Εδώ ανοίγουμε ένα πολύ μεγάλο κεφάλαιο κοστολογίων .
Στο πλαίσιο αυτό, το Δίκτυό της E - Real Estates, σε συνεργασία με την ασφαλιστική εταιρία DAS (Deutscher Automobil Schutz) Hellas, σχεδίασε και διαθέτει μέσω της νεοσύστατης μεσιτικής εταιρίας ασφαλίσεων International Real Insurance αποκλειστικά προγράμματα Νομικής Προστασίας Εκμισθωμένων Οικιστικών και Επαγγελματικών Ακινήτων.
Εν συνεχεία για μισθώματα μέχρι του ποσού των 600 ευρώ θα πρέπει να υποβληθεί αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων η οποία εν συνεχεία θα πρέπει να επιδοθεί στο μισθωτή. Μετά την πάροδο είκοσι ημερών η διαταγή αποτελεί εκτελεστό τίτλο. Το συνολικό κόστος της διαδικασίας , συμπεριλαμβανομένου και του κόστους σύνταξης και επίδοσης του εξωδίκου, ανέρχεται περίπου στα 400 ευρώ .
Αν το μίσθωμα ξεπερνά τα 600 ευρώ η αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου θα πρέπει να υποβληθεί ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου ενώ το συνολικό κόστος της διαδικασίας, συμπεριλαμβανομένου του κόστους για τη σύνταξη και επίδοση εξωδίκου, διαμορφώνεται πλέον στο ποσό των 550 ευρώ.
Σε περίπτωση που δεν είναι δυνατό να εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου και καταβολής οφειλομένων μισθωμάτων, θα πρέπει να ασκηθεί αγωγή ενώπιον του αρμόδιου Δικαστηρίου.
Θα πρέπει στις περισσότερες περιπτώσεις να προηγηθεί η σύνταξη και επίδοση εξωδίκου δια του οποίου θα καταγγέλλεται η μισθωτική σύμβαση. Το σχετικό κόστος όπως προαναφέρθηκε ανέρχεται στο ποσό των 200 ευρώ περίπου.
Εν συνεχεία, για μισθώματα μέχρι του ποσού των 600 ευρώ θα πρέπει να ασκηθεί αγωγή ενώπιον του Ειρηνοδικείου. Το συνολικό κόστος για τη συζήτηση της αγωγής και την επίδοση της σχετικής απόφασης στο μισθωτή ανέρχεται περίπου στο ποσό των 400 ευρώ.
Για μισθώματα άνω των 600 ευρώ η σχετική αγωγή θα πρέπει να ασκηθεί ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου. Σε αυτή την περίπτωση το σχετικό κόστος κυμαίνεται ανάλογα με το μηνιαίο μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί από 750 ευρώ μέχρι 1.200 ευρώ.
Εφόσον , πραγματοποιηθούν όλες άνωθεν διαδικασίες και δεν έχει πραγματοποιηθεί η εξόφληση, τότε πρέπει να προβεί σε διαδικασίες κατασχέσεις δια χειρός τρίτου κοινοποιώντας την απόφαση στα Τραπεζικά Ιδρύματα με το ανάλογο κόστος από τον δικαστικό επιμελητή , ενώ αν και πάλι δεν υπάρξει αποτέλεσμα διότι δεν υπάρχουν καταθέσεις που να καλύπτουν το ποσό της οφειλής , θα πρέπει να προβεί με το δικηγόρο του σε έλεγχο στα υποθηκοφυλακεία με σκοπό να ελέγξει αν υπάρχει ακίνητη περιουσία ώστε να οδηγηθεί σε κατάσχεση . Εδώ ανοίγουμε ένα πολύ μεγάλο κεφάλαιο κοστολογίων .
Στο πλαίσιο αυτό, το Δίκτυό της E - Real Estates, σε συνεργασία με την ασφαλιστική εταιρία DAS (Deutscher Automobil Schutz) Hellas, σχεδίασε και διαθέτει μέσω της νεοσύστατης μεσιτικής εταιρίας ασφαλίσεων International Real Insurance αποκλειστικά προγράμματα Νομικής Προστασίας Εκμισθωμένων Οικιστικών και Επαγγελματικών Ακινήτων.
Όπως επισημαίνεται στο σχετικό συμβόλαιο συνεργασίας, ασφαλιστική προστασία παρέχεται μόνον «για την παραφύλαξη εννόμων συμφερόντων από μισθωτική σύμβαση δεόντως και εμπροθέσμως κατά το νόμο θεωρημένη από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. ή φέρουσα βεβαία χρονολογία, η οποία εμπίπτει στην προθεσμία θεώρησης της σύμβασης από τη Δ.Ο.Υ. και ειδικότερα για τη διεκδίκηση καθυστερημένων μισθωμάτων για λογαριασμό του εκμισθωτή από το μισθωτή του ακινήτου».
Το κόστος των προγραμμάτων κυμαίνεται από 25 ευρώ έως 50 ευρώ τον χρόνο, ενώ καλύπτουν έξοδα – αμοιβές δικηγόρων και δικαστικών επιμελητών, καθώς και την παροχή άλλων υπηρεσιών, που απορρέουν από το ασφαλιστήριο συμβόλαιο.
Αναλυτικά, ο ασφαλιστής της Νομικής Προστασίας πληρώνει τις αμοιβές του Δικηγόρου, που έχει το δικαίωμα να επιλέξει ελεύθερα ο ασφαλισμένος για το χειρισμό της υπόθεσής του, τις αμοιβές των Δικαστικών Επιμελητών, τα δικαστικά έξοδα για τη διεξαγωγή της δίκης, τις νόμιμες αποζημιώσεις μαρτύρων και πραγματογνωμόνων, που έχουν κλητευθεί ή διοριστεί από το δικαστήριο και τα έξοδα εκτελέσεως δικαστικών αποφάσεων (εκτός από τις δαπάνες εκείνες, που από τη φύση τους δεν είναι δικαστικές).
Για την ένταξη στα προγράμματα δεν απαιτείται το μισθωτήριο συμβόλαιο να είναι καινούργιο. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να πραγματοποιήσει την Ασφάλεια Νομικής Προστασίας Εκμισθωμένου Ακινήτου και κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Εάν, δηλαδή, κάποιος ιδιοκτήτης έχει μισθώσει ήδη ένα διαμέρισμα μπορεί να ασφαλιστεί για το διάστημα από σήμερα και για το μέλλον.
Του Θεμιστοκλή – Ανδρέα Μπάκα
Διευθύνοντα Συμβούλου του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E-Real
Πηγή:express.gr
NewsRoom Mykonos Ticker
Αναλυτικά, ο ασφαλιστής της Νομικής Προστασίας πληρώνει τις αμοιβές του Δικηγόρου, που έχει το δικαίωμα να επιλέξει ελεύθερα ο ασφαλισμένος για το χειρισμό της υπόθεσής του, τις αμοιβές των Δικαστικών Επιμελητών, τα δικαστικά έξοδα για τη διεξαγωγή της δίκης, τις νόμιμες αποζημιώσεις μαρτύρων και πραγματογνωμόνων, που έχουν κλητευθεί ή διοριστεί από το δικαστήριο και τα έξοδα εκτελέσεως δικαστικών αποφάσεων (εκτός από τις δαπάνες εκείνες, που από τη φύση τους δεν είναι δικαστικές).
Για την ένταξη στα προγράμματα δεν απαιτείται το μισθωτήριο συμβόλαιο να είναι καινούργιο. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να πραγματοποιήσει την Ασφάλεια Νομικής Προστασίας Εκμισθωμένου Ακινήτου και κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Εάν, δηλαδή, κάποιος ιδιοκτήτης έχει μισθώσει ήδη ένα διαμέρισμα μπορεί να ασφαλιστεί για το διάστημα από σήμερα και για το μέλλον.
Του Θεμιστοκλή – Ανδρέα Μπάκα
Διευθύνοντα Συμβούλου του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E-Real
Πηγή:express.gr
NewsRoom Mykonos Ticker
