Η αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων επιχειρήσεων προβλέπεται από τα άρθρα του 20 έως και 27 του Ν.2065/1992. Οδηγίες σχετικά με το θέμα δόθηκαν με πρόσφατες και παλαιότερες εγκυκλίους του Υπ. Οικονομικών (ΠΟΛ.1226/2012, ΠΟΛ.1223/2012, ΠΟΛ.1173/2008 κ.λπ.)........
Υπαγόμενες επιχειρήσεις
Ακίνητα που αναπροσαρμόζεται η αξία τους
Σύμφωνα με το νόμο στην αναπροσαρμογή υπάγονται τα ακίνητα των
επιχειρήσεων. Ειδικότερα ως ακίνητα για την αναπροσαρμογή θεωρούνται τα γήπεδα-οικόπεδα και τα κτίρια.
Δεν υπόκεινται σε αναπροσαρμογή πάγιες εγκαταστάσεις όπως περιφράξεις, ασφαλτοστρώσεις, αποχετεύσεις, μανδρότοιχοι κλπ, καθώς και οι λυόμενες και δυνάμενες να μεταφερθούν κατασκευές που μπορούν να αποχωρισθούν από το έδαφος χωρίς να υποστούν βλάβη και να χρησιμοποιηθούν σε άλλο μέρος (μεταλλικά υπόστεγα, οινοδεξαμενές κλπ.).
Επίσης, δεν αναπροσαρμόζονται
τα ημιτελή κτίρια. Αντίθετα, υπόκεινται σε αναπροσαρμογή οι διάφορες
εγκαταστάσεις όπως υδραυλικές, ηλεκτρολογικές, κλπ. που είναι
ενσωματωμένες στα κτίρια.
Τα ακίνητα για να αναπροσαρμοσθούν θα πρέπει να ανήκουν στην κυριότητα ή την ψιλή κυριότητα της επιχείρησης.
Δεν αναπροσαρμόζονται τα ημιτελή κτίρια.
Συντελεστές αναπροσαρμογής αξίας ακινήτων
| Χρόνος κτήσης | Γήπεδα | Κτίρια |
| Μέχρι και το έτος 2007: | 1,40 | 1,35 |
| Από 1.1.08 έως 31.12.08: | 1,35 | 1,30 |
| Από 1.1.09 έως 31.12.09: | 1,00 | 1,00 |
| Από 1.1.10 έως 31.12.10: | 1,00 | 1,00 |
| Από 1.1.11 έως 31.12.11: | 1,00 | 1,00 |
Οι επιχειρήσεις, που προέκυψαν από μετατροπή ή συγχώνευση άλλων επιχειρήσεων με βάση τις διατάξεις του Ν. 2166/1993 θα εφαρμόσουν, ανεξάρτητα από το χρόνο που έγινε ο μετασχηματισμός, τους πιο πάνω συντελεστές αναπροσαρμογής, ανάλογα με το χρόνο απόκτησης των ακινήτων από τις συγχωνευθείσες ή μετατραπείσες επιχειρήσεις, για τα ακίνητα που αποκτήθηκαν από αυτές μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2011.
Υπολογισμός αξίας ακινήτων μετά την εφαρμογή των διατάξεων
| Περιπτώσεις ακινήτων | Αξία μετά την εφαρμογή των διατάξεων για την αναπροσαρμογή | Περιορισμοί |
| 1. Ακίνητα εντός σχεδίου πόλης | ||
| Αναπροσαρμοσμένη αξία > αντικειμενικής αξίας | Αντικειμενική αξία | Δεν μπορεί να είναι μικρότερη της αξίας των βιβλίων |
| Αναπροσαρμοσμένη αξία < αντικειμενικής αξίας | Αναπροσαρμοσμένη αξία | Δεν μπορεί να είναι μικρότερη της αξίας των βιβλίων |
| 2. Ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης | ||
| Αναπροσαρμοσμένη αξία > αξίας βάσει του Ν.1249/1982 | Αξία βάσει του Ν.1249/1982 | Δεν μπορεί να είναι μικρότερη της αξίας των βιβλίων |
| Αναπροσαρμοσμένη αξία < αξίας βάσει του Ν.1249/1982 | Αναπροσαρμοσμένη αξία | Δεν μπορεί να είναι μικρότερη της αξίας των βιβλίων |
Αξία που λαμβάνεται υπόψη
- Για τα κτίρια λαμβάνεται υπόψη η αξία κτήσης αυτών. Σε περίπτωση που έχουν γίνει στα κτίρια προσθήκες και βελτιώσεις σε μετέπειτα χρήση για την οποία ισχύουν άλλοι συντελεστές, η αναπροσαρμογή αυτών (των προσθηκών και βελτιώσεων) θα γίνει ιδιαίτερα με βάση τους συντελεστές που ισχύουν για τα κτίρια που έχουν αποκτηθεί στη χρήση αυτή.
- Οι συσσωρευμένες αποσβέσεις αυτών μέχρι την 31.12.2011 ή 30.6.2012.
- Τυχόν αναπόσβεστο υπόλοιπο επιχορηγήσεων που είχε λάβει η επιχείρηση για κάποιο ακίνητο όπως αυτό εμφανίζεται στο λογαριασμό (κατά το μέρος που αφορά το αναπροσαρμοζόμενο κτίριο) . 41.10 "Επιχορηγήσεις παγίων επενδύσεων"
Λογιστικός χειρισμός
Το υπόλοιπο των διαφορών αναπροσαρμογής θα πρέπει να καταχωρηθεί στον λογαριασμό «41.07.00 Διαφορές Αναπροσαρμογής Ν.2065/1992» και να κεφαλαιοποιηθεί ως εξής:
α. Στις ατομικές επιχειρήσεις κατά το χρόνο αναπροσαρμογής.
β. Στις προσωπικές εταιρίες (Ο.Ε. και Ε.Ε.) μέχρι 31.12.2014 αφού τηρηθούν οι διατάξεις για τροποποίηση του καταστατικού.
γ. Στους συνεταιρισμούς με αύξηση των συνεταιριστικών μερίδων που θα γίνει μέχρι 31.12.2014 με τροποποίηση του καταστατικού από τη γενική συνέλευση των εταίρων.
δ. Στις Ε.Π.Ε. με έκδοση νέων εταιρικών μεριδίων τα οποία θα διανεμηθούν δωρεάν στους παλαιούς εταίρους κατ΄ αναλογία των μεριδίων τους. Η αύξηση αυτή θα πρέπει να γίνει μέχρι 31.12.2014.
ε. Στις Α.Ε., ανεξαρτήτως αν οι μετοχές τους είναι εισηγμένες ή όχι στο χρηματιστήριο, είτε με ανάλογη αύξηση της ονομαστικής αξίας των μετοχών που υπάρχουν, είτε με έκδοση νέων μετοχών είτε και με τους δύο τρόπους. Σε περίπτωση έκδοσης νέων μετοχών αυτές θα πρέπει να διανεμηθούν στους παλαιούς μετόχους κατ΄ αναλογία των μετοχών που κατέχουν. Η κεφαλαιοποίηση θα πρέπει να γίνει και στην περίπτωση των Α.Ε. μέχρι 31.12.2014.
Σημειώνεται ότι για τις αυξήσεις κεφαλαίου λόγω κεφαλαιοποιήσεως διαφορών αναπροσαρμογής δεν οφείλεται φόρος συγκέντρωσης κεφαλαίου.
Σε περίπτωση διάλυσης των Α.Ε. ή Ε.Π.Ε. ή μείωσης του κεφαλαίου τους πριν από την πάροδο 5 (πέντε) ετών από το χρόνο αναπροσαρμογής, η υπεραξία δεν θεωρείται φορολογικά ως κεφάλαιο που έχει καταβληθεί και φορολογείται με τις διατάξεις που ισχύουν κάθε φορά στη φορολογία εισοδήματος, προστιθέμενη στα κέρδη της επιχείρησης του χρόνου διάλυσης ή μείωσης του κεφαλαίου τους μετά την αφαίρεση του φόρου που καταβλήθηκε με τις διατάξεις του άρθρου 24.
Η διάταξη της παραγράφου αυτής δεν εφαρμόζεται σε περίπτωση διάλυσης της εταιρίας με σκοπό συγχώνευσης αυτής με άλλη επιχείρηση και ίδρυσης νέας ανώνυμης εταιρίας ή σε περίπτωση εξαγοράς ή απορρόφησης από άλλη ανώνυμη εταιρία.
Φορολογία της υπεραξίας
Η διαφορά που προκύπτει από την αναπροσαρμογή καλείται και υπεραξία. Σχετικά με την φορολογία της υπεραξίας αυτής ισχύουν τα εξής:
- Παρέχεται η δυνατότητα στις επιχειρήσεις να αφαιρέσουν από την προκύψασα υπεραξία το ποσό της ζημίας που εμφανίζουν στα βιβλία τους και το οποίο δικαιούνται σύμφωνα με τις διατάξεις της φορολογίας εισοδήματος να συμψηφίσουν με άλλα εισοδήματα ή να μεταφέρουν στα επόμενα έτη για συμψηφισμό. Η αφαίρεση της ζημίας γίνεται αναλογικά από τις υπεραξίες γηπέδων και κτιρίων.
- Το τυχόν εναπομένον υπόλοιπο ποσό της υπεραξίας φορολογείται με συντελεστή 2% για τα γήπεδα και 8% για τα κτίρια. Αν η επιχείρηση δεν έχει ζημία παρελθουσών χρήσεων ή δεν επιθυμεί να συμψηφίσει αυτή με την υπεραξία, ολόκληρο το ποσό της υπεραξίας φορολογείται με τους παραπάνω συντελεστές ανάλογα από την προέλευση της υπεραξίας.
- Η δήλωση της υπεραξίας υποβάλλεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη για τις δημόσιες υπηρεσίες ημέρα του επόμενου μήνα, από το μήνα που έγινε η αναπροσαρμογή στην Δ.Ο.Υ. της έδρας της επιχείρησης. Δεν υπάρχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης αν η προκύψασα υπεραξία είναι μέχρι 880 €. Για την αναπροσαρμογή αξίας ακινήτων με ημερομηνία 31/12/2012, η πρώτη δόση του φόρου θα πρέπει να καταβληθεί μέχρι τις 31/1/2013. Οι επόμενες τρεις δόσεις καταβάλλονται την τελευταία εργάσιμη ημέρα των μηνών Ιουλίου 2013, Ιανουαρίου 2014, Ιουλίου 2014.
Πηγή : e-forologia
Επιμέλεια : Mykonos Ticker NewsRoom
